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Bail commercial : les pouvoirs du bailleur

Publié le : 24/08/2016 24 août Août 2016
A l’occasion d’un précédent article nous avons vu que l’entreprise, locataire d’un bail commercial bénéficie de deux droits importants et fondamentaux :

- le droit au renouvellement du bail commercial lors de son expiration
- le plafonnement du montant du loyer du bail à renouveler (par application de la variation de l’indice INSEE du Coût de la Construction).

Néanmoins le propriétaire de locaux commerciaux possède des pouvoirs qui viennent tempérer les importants droits de son locataire.

* Tout d’abord le principe du plafonnement reçoit des exceptions. Dans certains cas le montant du loyer du bail à renouveler pourra donc être déterminé sans référence à la stricte variation de l’indice de l’INSEE et sera donc supérieur à l’application de la variation dudit indice

-    tel sera le cas en premier lieu de l’augmentation des facteurs locaux de commercialité. Le bailleur peut l’invoquer. Mais il doit être alors établi que les facteurs locaux de commercialité ont augmenté de plus de 10 % sur les 9 années du bail écoulé.

Ces facteurs locaux sont des éléments extérieurs au local loué lesquels génèrent un afflux de clientèle dans la zone de chalandise de l’entreprise. Il en sera le cas pour la construction d’immeubles, d’une galerie marchande, la création de transports en commun, l’extension d’une grande surface alimentaire, la transformation d’immeubles inoccupés en immeubles de bureaux, … Et ce quelle que soit l’évolution du chiffre d’affaires de l’entreprise.

Le désaccord entre le bailleur et son locataire sera alors porté d’abord devant la Commission Départementale des baux commerciaux qui rendra un avis. Puis devant le Tribunal qui nommera l’expert. Lequel sera chargé de dire si les facteurs locaux ont augmenté de plus de 10% sur les 9 années du bail expiré. Et si oui, devra alors, le loyer étant déplafonné, déterminer le montant du loyer du bail à renouveler par rapport aux prix pratiqués dans le quartier où se trouve l’entreprise.

-    tel pourra aussi être le cas de travaux dans l’entreprise ayant agrandi la surface de vente. Et ce que les travaux aient été réalisés par le propriétaire actuel de l’entreprise ou par ses prédécesseurs.

-    tel sera aussi le cas et ce de manière automatique si le bail est d’une durée supérieure à 9 ans. Dans ce cas la règle du plafonnement ne s’applique jamais.

* Le droit au renouvellement connaît aussi ses exceptions.

Le bailleur peut reprendre son local et être dispensé de verser l’indemnité dite d’éviction si son locataire a commis des fautes suffisamment graves dans l’exécution des clauses, charges et conditions du bail.

Le non-paiement persistant des loyers, une cession de droit au bail irrégulière pourront par exemple être retenues par les tribunaux pour accorder ce droit au bailleur.

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